危老重建費用是多少？老屋重生該注意什麼？
2021年10月14日凌晨發生在高雄鹽埕區城中城大樓的一場暗夜火災，使「危老重建」議題再度被關注，然而老屋重獲新生也需要一筆資金，究竟危老重建費用需要多少？若資金不夠可以找誰貸款？進行危老重建之前又該注意哪些事情？以下是我們深入的分析介紹。
內容目錄
危老重建是什麼？
要進行危老重建之前，我們得先了解符合「危老」建築物的條件有哪些：
- 屋齡滿30年以上且結構安全未達最低等級
- 必須位於都市計畫區內
- 必須為合法且不是古蹟或政府指定的歷史建築物
居住在這樣老舊又危險的建築物裡，其實多少都有安全的疑慮，為了保障人民生命財產與居住安全，內政部於2017年時頒布了「」，也就是所謂的「危老重建條例」，針對都市內有安全隱憂的房屋進行重建，並提供容積獎勵、費用補助、賦稅減免等優惠措施，鼓勵民眾參與。簡單來說，就是政府藉由各種優惠措施，希望能讓人民願意自行將建物「砍掉重練」，重建一個安全又安心的家園。
危老重建費用是多少？
若想申請危老重建，多數人最關心的還是需要多少費用，尤其在ptt上的討論也很多，其實危老重建費用可分為事前費用與主要費用：
- 事前費用：評估建築物狀況，依照建築物樓地板面積計費。
| 評估機構 | 台灣省結構工程技師公會 | 社團法人台灣省土木技師公會 |
|---|---|---|
| 計費方式 | ●樓地板面積未滿3000m²：每棟12000元 ●樓地板面積3000m²以上：每棟20000元 | ●每幢2棟以下者(含)： 樓地板面積3000m²(含)以上者：20000元 樓地板面積未滿3,000m²者：20000元 ●每幢3棟以上者(含)： 樓地板面積3000m²(含)以上者：N*10000元 樓地板面積未滿3,000m²者：0.8N*10000元 |
- 主要費用：實際動工後產生的費用，不同的建築師、營造公司會有不同收費標準，建議申請者多方比較。
| 費用項目 | 項目說明 |
|---|---|
| 建築師費用 | 建築設計費，包含建築結構、營造、室內設計等規劃。 |
| 營建費用 | 建築起造費用，包含建材、機具、人力工資等成本。 |
| 專案管理費用 | 建築起造進度控管，包含前期規畫及評估、營建管理、銷售管理等。 |
危老重建費用補助項目有哪些？
危老重建補助項目及其內容，有以下6項：
| 補助項目 | 補助內容 |
|---|---|
| 耐震度之初步評估補助 | 1.評估費用：每件補助1.2～1.5萬元。 2.機構審查費用：每棟1000元。 |
| 耐震度之詳細評估補助 | 評估費用：每件補助最多30%，不超過補助上限40萬元，不足部分由地方政府加碼。 |
| 機構審查費用 | 1.耐震度初步評估結果未達最低等級，經檢附審查通過之證明文件者，每棟6000元。 2.每棟評估費用補助15%，不超過補助上限20萬元。 |
| 重建計畫補助 | 1.每案補助5.5萬元。 2.行政作業費5000元。 |
| 工程貸款補貼 | 1.每戶最高可申請350萬元的保證融資。 2.貸款期限最長20年，寬限期（繳息不還本）合計最長5年。 3.貸款成數最高可達9成。 |
| 危老重建賦稅減免 | 1.重建期間免徵地價稅。 2.重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收。 3.重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長10年；若房屋未移轉，則房屋稅最長可減半徵收12年。 |
危老重建有什麼優缺點？
危老重建除了能重建一個安全的家園外，還有其他4項優點：
建築容積獎勵
依據之規定，最高可達建築基地之1.3倍基準容積，或是1.15倍之原建築容積獎勵。另外，危老重建條例允許合併鄰地辦理重建，若合併鄰地進行重建時，鄰接基地或土地的容積獎勵計算限制為1000平方公尺內，並非無上限回饋。其他容積獎勵包含以下類別：
- 原容積大於基準容積：10%
- 符合危險及老舊建物：6～10%
- 智慧建築：2～10%
- 退縮建築：8～10%
- 建築物耐震設計：2～10%
- 無障礙環境：3～5%
- 協助取得開闢公設：5%
- 綠建築等級：2～10%
放寬建蔽率並有高度管制
建蔽率的放寬標準是以建築物基地為限，不能超過原建蔽率，而建築高度管制則由中央授權給各地方主管機關訂立標準。
賦稅減免
於2022年5月9日前申請危老重建者，可享有3項稅賦減免優惠，如下所列：
- 重建期間免徵地價稅。
- 重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收。
- 重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長10年。
安心居住並美化市容
危老重建主要是針對屋齡30年以上、無電梯的建築物，在重建後對城市面貌也多有加分效果，但更重要的是可以解決耐震度等結構問題，以及管線老舊潛藏的危機，讓民眾可以安心、安全的生活。
然而不願申請的人，認為危老重建缺點有以下3項：
公共設施比例高
儘管危老重建有容積獎勵，但整體來說基地變得狹小，公設比例也會提高，連帶也會影響室內居住空間與規劃設計，尤其在規劃家具和家電位置時就得多花心思設想。
全體同意難度高
想要申請危老重建必須全體住戶都同意，才能順利進行，然而不是所有人對危老重建都能抱持樂觀其成的態度，有些人會覺得沒必要，有些人是因為經濟狀況不允許，因此要取得大家的同意，難度確實很高。
危老重建費用高
儘管政府為了鼓勵民眾積極參與危老重建，推出建築容積獎勵、費用補助等優惠措施，但危老重建仍然需要一筆為數不小的資金，每個家庭的經濟狀況不同，也不是所有人都能立刻拿出一筆錢來重建老屋。
如果資金不足該怎麼申請危老重建？
若有危老重建需求，卻面臨資金不足的窘境，可以考慮向銀行申請貸款，而危老重建貸款成數須視各家銀行規定及申請人條件而定，例如兆豐國際商業銀行明定原則上最少6成。各家銀行方案整理如下：
| 銀行名稱 | 方案名稱 |
|---|---|
如何申請危老重建？
危老重建有其申請期限，截止日為2027年5月31日，如有重建之需求，務必要在期限內提出申請，申請流程如下：
- 提出申請：向所在縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請。
- 資格審查：該業務窗口受理後，負責單位會進行危老資格審查，確認建築物是否為歷史建築，並進行結構評估（可能包含初評與詳評2階段，需要檢附相關文件，且可申請評估費用補助）。
- 進行施工：如果符合危老建築物之認定，即可提出建照及拆照申請，進行工程施作。
- 核發執照：完工後政府將核發使用執照，也代表重建完成，開始進入地價稅和房屋稅減半徵收優惠。
危老重建vs.都市更新
同樣都是把建築物砍掉重練，「危老重建」和「都市更新」有什麼差別呢？請看下方表格比較：
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 時間限制 | 2017年5月10日～2027年5月31日， 申請期間共10年 | 無限制 |
| 最小面積 | 無限制 | 原則上1000m² |
| 同意比例 | 須100%所有權人同意 | 採多數決，至少75%所有權人同意 |
| 申辦程序 | 提出重建計畫，經政府審查 | 必須辦理公開展覽、公聽會、政府審議等 |
| 容積獎勵 | 最多1.4倍 | 最多1.5倍 |
| 賦稅優惠 | 地價稅、房屋稅 | 地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅 |
除了時間限制外，都市更新所要求的條件較高，最小更新面積必須達1000平方公尺，還得召開公聽會等，其計畫書還需要估價師、建築師共同參與，不僅流程繁瑣，耗費時程較長，最常見的情況在於如遇到不同意戶，通常都會失敗收場；而危老重建條件較低，但仍需經全體所有權人同意，才能進行審查程序，不過其程序簡便且時程較短，對於急需更新建物的人而言，能提供更快的幫助。
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危老重建費用常見問題
危老重建其實可分為合建和自建。若地主和建商屬於合建關係，所有改建過程事務都由建商一手包辦，地主除了應繳納給政府相關的稅費和預繳管理費外，不需支付任何費用；若為地主自建，那麼地主就必須自行籌款（包含向銀行貸款），也可以申請政府補助。
為了鼓勵民眾儘早申請危老重建，政府制定了危老時程獎勵的制度，希望能因此提升民眾申請意願。時程獎勵會逐年下降2%，若有需求的申請人，不妨提早申請，愈早申請能獲得的補助費用就愈高，以下是時程獎勵的時間表與獎勵上限：
| 起算日期 | 截止日期 | 時程獎勵上限 |
|---|---|---|
| 2020/5/12 | 2021/5/11 | 8% |
| 2021/5/12 | 2022/5/11 | 6% |
| 2022/5/12 | 2023/5/11 | 4% |
| 2023/5/12 | 2024/5/11 | 2% |
| 2024/5/12 | 2025/5/11 | 1% |
危老重建貸款就找大揚代書
危老重建是危險老舊建築物的救星，然而也必須花上一筆費用，大揚代書建議您在申請危老重建之前，必須先了解相關內容與費用，並檢視自身的財務狀況，多多詢問、比較銀行貸款方案才不吃虧，否則滿心期待老屋重生，結果又背負一身還不起的債務，得不償失。
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