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危老重建費用是多少？老屋重生該注意什麼？

2021�?0�?4日凌晨發生在高雄鹽埕區城中城大樓的一場暗夜火災，使「危老重建」議題再度被關注，然而老屋重獲新生也需要一筆資金，究竟危老重建費用需要多少？若資金不夠可以找誰貸款？進行危老重建之前又該注意哪些事情？以下是我們深入的分析介紹�?/p>

危老重建是什麼？

要進行危老重建之前，我們得先了解符合「危老」建築物的條件有哪些�?

屋齡�?0年以上且結構安全未達最低等�?/strong>
必須位於都市計畫區�?/strong>
必須為合法且不是古蹟或政府指定的歷史建築�?/strong>

居住在這樣老舊又危險的建築物裡，其實多少都有安全的疑慮，為了保障人民生命財產與居住安全，內政部�?017年時頒布了�?a href="//law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070249" target="_blank" rel="noopener">都市危險及老舊建築物加速重建條�?/a>」，也就是所謂的「危老重建條例」，針對都市內有安全隱憂的房屋進行重建，並提供容積獎勵、費用補助、賦稅減免等優惠措施，鼓勵民眾參�?/strong>。簡單來說，就是政府藉由各種優惠措施，希望能讓人民願意自行將建物「砍掉重練」，重建一個安全又安心的家園�?

危老重建費用是多少�?/h2>

若想申請危老重建，多數人最關心的還是需要多少費用，尤其在ptt上的討論也很多，其實危老重建費用可分為事前費用與主要費用：

事前費用�?/strong>評估建築物狀況，依照建築物樓地板面積計費�?/li>

評估機構台灣省結構工程技師公�?/th> 社團法人台灣省土木技師公�?/th>

計費方式 ●樓地板面積未滿3000m²：每�?2000�?br> ●樓地板面積3000m²以上：每�?0000�?/td> ●每�?棟以下�?�?�?br> 樓地板面�?000m²(�?以上者：20000�?br> 樓地板面積未�?,000m²者：20000�?br> ●每�?棟以上�?�?�?br> 樓地板面�?000m²(�?以上者：N*10000�?br> 樓地板面積未�?,000m²者：0.8N*10000�?/td>

主要費用�?/strong>實際動工後產生的費用，不同的建築師、營造公司會有不同收費標準，建議申請者多方比較�?/li>

_{<dir id='z0NXM'></dir>}

費用項目項目說明

建築師費�?/th> 建築設計費，包含建築結構、營造、室內設計等規劃�?/td>

營建費用建築起造費用，包含建材、機具、人力工資等成本�?/td>

專案管理費用建築起造進度控管，包含前期規畫及評估、營建管理、銷售管理等�?/td>

危老重建費用補助項目有哪些�?/h2>

危老重建補助項目及其內容，有以�?項：

補助項目補助內容

耐震度之初步評估補助 1.評估費用：每件補�?.2�?.5萬元�?br>2.機構審查費用：每�?000元�?/td>

耐震度之詳細評估補助評估費用：每件補助最�?0%，不超過補助上限40萬元，不足部分由地方政府加碼�?/td>

機構審查費用 1.耐震度初步評估結果未達最低等級，經檢附審查通過之證明文件者，每棟6000元�?br>2.每棟評估費用補助15%，不超過補助上限20萬元�?/td>

重建計畫補助 1.每案補助5.5萬元�?br>2.行政作業�?000元�?/td>

工程貸款補貼 1.每戶最高可申請350萬元的保證融資�?br>2.貸款期限最�?0年，寬限期（繳息不還本）合計最�?年�?br>3.貸款成數最高可�?成�?/td>

危老重建賦稅減�?/th> 1.重建期間免徵地價稅�?br>2.重建完成�?年內的地價稅及房屋稅減半徵收�?br>3.重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長10年；若房屋未移轉，則房屋稅最長可減半徵收12年�?/td>

危老重建有什麼優缺點�?/h2>

危老重建除了能重建一個安全的家園外，還有其他4項優點：

建築容積獎勵

依據都市危險及老舊建築物加速重建條例第6條第1�?/a>之規定，最高可達建築基地之1.3倍基準容積，或是1.15倍之原建築容積獎勵。另外，危老重建條例允許合併鄰地辦理重建，若合併鄰地進行重建時，鄰接基地或土地的容積獎勵計算限制�?000平方公尺內，並非無上限回饋。其他容積獎勵包含以下類別：

原容積大於基準容積：10%
符合危險及老舊建物�?�?0%
智慧建築�?�?0%
退縮建築：8�?0%
建築物耐震設計�?�?0%
無障礙環境：3�?%
協助取得開闢公設�?%
綠建築等級：2�?0%

放寬建蔽率並有高度管�?/h3>

建蔽率的放寬標準是以建築物基地為限，不能超過原建蔽率，而建築高度管制則由中央授權給各地方主管機關訂立標準�?

賦稅減免

�?022�?�?日前申請危老重建者，可享�?項稅賦減免優惠，如下所列：

重建期間免徵地價稅�?/strong>
重建完成�?年內的地價稅及房屋稅減半徵收�?/strong>
重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長10年�?/strong>

安心居住並美化市�?/h3>

危老重建主要是針對屋齡30年以上、無電梯的建築物，在重建後對城市面貌也多有加分效果，但更重要的是可以解決耐震度等結構問題，以及管線老舊潛藏的危機，讓民眾可以安心、安全的生活�?

然而不願申請的人，認為危老重建缺點有以下3項：

公共設施比例�?/h4>
儘管危老重建有容積獎勵，但整體來說基地變得狹小，公設比例也會提高，連帶也會影響室內居住空間與規劃設計，尤其在規劃家具和家電位置時就得多花心思設想�?/p>

全體同意難度�?/h4>
想要申請危老重建必須全體住戶都同意，才能順利進行，然而不是所有人對危老重建都能抱持樂觀其成的態度，有些人會覺得沒必要，有些人是因為經濟狀況不允許，因此要取得大家的同意，難度確實很高�?/p>

危老重建費用高
儘管政府為了鼓勵民眾積極參與危老重建，推出建築容積獎勵、費用補助等優惠措施，但危老重建仍然需要一筆為數不小的資金，每個家庭的經濟狀況不同，也不是所有人都能立刻拿出一筆錢來重建老屋�?/p>

如果資金不足該怎麼申請危老重建？

若有危老重建需求，卻面臨資金不足的窘境，可以考慮向銀行申請貸款，而危老重建貸款成數須視各家銀行規定及申請人條件而定，例如兆豐國際商業銀行明定原則上最�?成。各家銀行方案整理如下：

銀行名�?/th> 方案名稱

危老重建融資（新生貸）

危老建物重建貸�?/a>

危險及老舊建築物重建貸�?/a>

危險及老舊住宅重建貸款

危老重建業�?/a>

如何申請危老重建？

危老重建有其申請期限，截止日為2027�?�?1日，如有重建之需求，務必要在期限內提出申請，申請流程如下�?

提出申請�?/strong>向所在縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請�?/li>
資格審查�?/strong>該業務窗口受理後，負責單位會進行危老資格審查，確認建築物是否為歷史建築，並進行結構評估（可能包含初評與詳評2階段，需要檢附相關文件，且可申請評估費用補助）�?/li>
進行施工�?/strong>如果符合危老建築物之認定，即可提出建照及拆照申請，進行工程施作�?/li>
核發執照�?/strong>完工後政府將核發使用執照，也代表重建完成，開始進入地價稅和房屋稅減半徵收優惠�?/li>

危老重建vs.都市更新

同樣都是把建築物砍掉重練，�?strong>危老重�?/strong>」和�?strong>都市更新」有什麼差別呢？請看下方表格比較：

比較項目危老重�?/th> 都市更新

時間限制 2017�?�?0日～2027�?�?1日，
申請期間�?0�?/td> 無限�?/td>

最小面�?/th> 無限�?/td> 原則�?000m²

同意比例 �?00%所有權人同�?/td> 採多數決，至�?5%所有權人同�?/td>

申辦程序提出重建計畫，經政府審查必須辦理公開展覽、公聽會、政府審議等

容積獎勵最�?.4�?/td> 最�?.5�?/td>

賦稅優惠地價稅、房屋稅地價稅、房屋稅、土地增值稅、契�?/td>

除了時間限制外，都市更新所要求的條件較高，最小更新面積必須達1000平方公尺，還得召開公聽會等，其計畫書還需要估價師、建築師共同參與，不僅流程繁瑣，耗費時程較長，最常見的情況在於如遇到不同意戶，通常都會失敗收場；而危老重建條件較低，但仍需經全體所有權人同意，才能進行審查程序，不過其程序簡便且時程較短，對於急需更新建物的人而言，能提供更快的幫助�?

�?延伸閱讀 �?a href="//danaherbertts.shop/urban-renewal-conditions/" target="_blank" rel="noopener">哪些狀況符合都更條件？有什麼獎勵和補助�?/a>

危老重建費用常見問�?/h2>

Q：危老重建費用一定要自己全額支付嗎？

危老重建其實可分為合建和自建。若地主和建商屬於合建關係，所有改建過程事務都由建商一手包辦，地主除了應繳納給政府相關的稅費和預繳管理費外，不需支付任何費用；若為地主自建，那麼地主就必須自行籌款（包含向銀行貸款），也可以申請政府補助�?/p>

Q：危老重建的時間限制會影響費用支付嗎�?/a>

為了鼓勵民眾儘早申請危老重建，政府制定了危老時程獎勵的制度，希望能因此提升民眾申請意願。時程獎勵會逐年下降2%，若有需求的申請人，不妨提早申請，愈早申請能獲得的補助費用就愈高，以下是時程獎勵的時間表與獎勵上限：

起算日期截止日期時程獎勵上限

2020/5/12 2021/5/11 8%

2021/5/12 2022/5/11 6%

2022/5/12 2023/5/11 4%

2023/5/12 2024/5/11 2%

2024/5/12 2025/5/11 1%

危老重建貸款就找大揚代�?/h2>

危老重建是危險老舊建築物的救星，然而也必須花上一筆費用，大揚代書建議您在申請危老重建之前，必須先了解相關內容與費用，並檢視自身的財務狀況，多多詢問、比較銀行貸款方案才不吃虧，否則滿心期待老屋重生，結果又背負一身還不起的債務，得不償失�?/p>

�?延伸閱讀 �?a href="//danaherbertts.shop/second-mortgage/" target="_blank" rel="noopener">擔心銀行不核准你的危老重建案嗎？讓民間房屋二胎貸款助你一臂之力！

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評估機構	台灣省結構工程技師公�?/th>	社團法人台灣省土木技師公�?/th>
計費方式	●樓地板面積未滿3000m²：每�?2000�?br> ●樓地板面積3000m²以上：每�?0000�?/td>	●每�?棟以下�?�?�?br> 樓地板面�?000m²(�?以上者：20000�?br> 樓地板面積未�?,000m²者：20000�?br> ●每�?棟以上�?�?�?br> 樓地板面�?000m²(�?以上者：N10000�?br> 樓地板面積未�?,000m²者：0.8N10000�?/td>

費用項目	項目說明
建築師費�?/th>	建築設計費，包含建築結構、營造、室內設計等規劃�?/td>
營建費用	建築起造費用，包含建材、機具、人力工資等成本�?/td>
專案管理費用	建築起造進度控管，包含前期規畫及評估、營建管理、銷售管理等�?/td>

補助項目	補助內容
耐震度之初步評估補助	1.評估費用：每件補�?.2�?.5萬元�?br>2.機構審查費用：每�?000元�?/td>
耐震度之詳細評估補助	評估費用：每件補助最�?0%，不超過補助上限40萬元，不足部分由地方政府加碼�?/td>
機構審查費用	1.耐震度初步評估結果未達最低等級，經檢附審查通過之證明文件者，每棟6000元�?br>2.每棟評估費用補助15%，不超過補助上限20萬元�?/td>
重建計畫補助	1.每案補助5.5萬元�?br>2.行政作業�?000元�?/td>
工程貸款補貼	1.每戶最高可申請350萬元的保證融資�?br>2.貸款期限最�?0年，寬限期（繳息不還本）合計最�?年�?br>3.貸款成數最高可�?成�?/td>
危老重建賦稅減�?/th>	1.重建期間免徵地價稅�?br>2.重建完成�?年內的地價稅及房屋稅減半徵收�?br>3.重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長10年；若房屋未移轉，則房屋稅最長可減半徵收12年�?/td>

銀行名�?/th>	方案名稱
	危老重建融資（新生貸）
	危老建物重建貸�?/a>
	危險及老舊建築物重建貸�?/a>
	危險及老舊住宅重建貸款
	危老重建業�?/a>

比較項目	危老重�?/th>	都市更新
時間限制	2017�?�?0日～2027�?�?1日，申請期間�?0�?/td>	無限�?/td>
最小面�?/th>	無限�?/td>	原則�?000m²
同意比例	�?00%所有權人同�?/td>	採多數決，至�?5%所有權人同�?/td>
申辦程序	提出重建計畫，經政府審查	必須辦理公開展覽、公聽會、政府審議等
容積獎勵	最�?.4�?/td>	最�?.5�?/td>
賦稅優惠	地價稅、房屋稅	地價稅、房屋稅、土地增值稅、契�?/td>

起算日期	截止日期	時程獎勵上限
2020/5/12	2021/5/11	8%
2021/5/12	2022/5/11	6%
2022/5/12	2023/5/11	4%
2023/5/12	2024/5/11	2%
2024/5/12	2025/5/11	1%

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銀行貸�?/a>

危老重建費用是多少？老屋重生該注意什麼？

內容目錄

危老重建是什麼？

危老重建費用是多少�?/h2>

危老重建費用補助項目有哪些�?/h2>

危老重建有什麼優缺點�?/h2>

建築容積獎勵

放寬建蔽率並有高度管�?/h3>

賦稅減免

安心居住並美化市�?/h3>

公共設施比例�?/h4>儘管危老重建有容積獎勵，但整體來說基地變得狹小，公設比例也會提高，連帶也會影響室內居住空間與規劃設計，尤其在規劃家具和家電位置時就得多花心思設想�?/p>

危老重建費用高

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