首頁 » 移轉所有權

什麼是交換登記？不看會後悔的不動產交換知識

什麼是交換�?/h2>

交換�?a href="//law.moj.gov.tw/LawClass/LawParaDeatil.aspx?pcode=B0000001&bp=49" target="_blank" rel="noopener">民法上稱為�?strong>互易」，意指當事人雙方約定互相移轉金錢以外的財產權。交換登記的交換，指雙方約定互相移轉不動產，包含土地與土地之交換、土地與建物之交換、建物與建物之交換三種�?/p>

什麼是交換登記�?/h2>

當事人雙方約定互相移轉土地或建物之所有權，經訂立書面契約後，向該管登記機關申請所有權移轉所為之登記，以生物權變動之效力�?/p>

交換登記應於權利變更�?1 個月內為�?/span>，申請逾期者，每�?個月，處應納登記費額1倍之罰鍰，但最高不得超過至20倍�?/li>
土地移轉應先向所轄稅捐機關申報土地增值稅，建物移轉應先向建物所在鄉鎮公所申報契稅�?/li>

房屋土地交換有哪些稅金？

要交換房屋或土地，可不是雙方約定好，然後辦個交換登記就好喔！如同前述，土地或建物移轉前要報稅，稅金的繳納方式依交換情況不同而異，以下為您一一說明�?/p>

土地與土地之交換

根據土地稅法施行細則�?2�?/a>，土地交換應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅�?a href="//landp.kcg.gov.tw/landweb/land/callandtax.htm" target="_blank" rel="noopener">土地增值稅的計算方式為�?

土地漲價總數額ｘ稅率－（累進差額）
土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉現值ｘ台灣地區消費者物價總指數�?00－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用�?/p>

土地若符�?a href="//law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=34" target="_blank" rel="noopener">土地稅法�?4�?/a>出售自用住宅用地的規定，可申請適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅�?

土地與建物之交換

土地部分向原所有權人徵土地增值稅，建物部分向取得建物的人徵契稅，例如：甲用A地（價值較低）向乙交換B屋（價值較高），甲須繳納A地的土地增值稅與B屋的契稅�?

土地增值稅計算方式與前述相同，契稅分成交換契稅、買賣契稅與贈與契稅。交換契稅是一定要付的部分，金額為「土地和房屋等價部分�?％」；買賣契稅和贈與契稅則是要看甲是否有給付土地和房屋的差額價款，若有給付，應以差額價款ｘ買賣契稅稅率6％繳納，若無給付，則以差額價款ｘ贈與契稅稅率6％繳納�?

建物與建物之交換

由交換人估價立契，各就承受部分申報契稅。例如：甲用A屋（價值較低）向乙交換B屋（價值較高），甲須繳納B屋的交換契稅與買賣或贈與契稅，乙須繳納A屋的交換契稅�?/p>

在這三種情況皆須注意的是，當交換標的價值不相當時，舉例來說，甲的物件比乙的物件價值低，若甲沒有給付差額，差額部分相當於乙贈與給甲，因此贈與人乙應另繳納贈與稅。（遺產及贈與稅法第5�?/a>�?

除了土地增值稅和契稅，其實還有「房地合一稅」須注意。根�?a href="//law.moj.gov.tw/LawClass/LawParaDeatil.aspx?pcode=B0000001&bp=49" target="_blank" rel="noopener">民法�?98�?/a>，交換準用關於買賣之規定�?a href="//www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=5220c178b5054af284500db0142b288a" target="_blank" rel="noopener">財政�?/a>也公告，房屋或土地與他人交換，即使無價金收付，仍屬房地交易，應申報房地合一稅。房地合一稅應在交換登記移轉所有權次日�?0天內申報，符�?a href="//law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340003&flno=4-4" target="_blank" rel="noopener">所得稅法第4-4�?/a>規定者可別忘記囉�?/p>